Investire nel mattone: è ancora una scelta valida nel 2024?

La casa ha un valore affettivo, prima ancora che economico/finanziario. A maggior ragione per noi italiani, che tradizionalmente abbiamo la cultura dell’immobile di proprietà. “Frutto della secolare sedimentazione italiana delle abitudini di risparmio e investimento, la ricchezza immobiliare nel nostro Paese ha il punto di forza nelle famiglie, che ne detengono in valore circa il 75%”, scrive Confedilizia in alcune sue recenti osservazioni.

Del resto, se durante gli anni del lockdown l’ambiente domestico era diventato una specie di “prigione”, oggi al contrario è percepito come un luogo polifunzionale nel quale condividere momenti felici con familiari e amici (per il 73%) e in cui trascorrere il proprio tempo libero (38%).

Ma la casa rappresenta anche una “garanzia per il futuro”: un’eredità per i figli o un capitale utile in caso di necessità (per il 46%). Ad ogni modo, un investimento sicuro (35%), secondo una ricerca BVA-Doxa.

Oggi come oggi, ha senso investire nel mattone?

La risposta dipende da molti fattori: dove si decide di comprare la casa, quanto la si paga, quanto ci si indebita per acquistarla. E, soprattutto, quali sarebbero le alternative.

Sì, perché, se si decide di acquistare un immobile in ottica di investimento, bisogna ragionare come se quell’immobile fosse un asset come un altro: un’azione, un’obbligazione, un fondo, un ETF, e via dicendo. E, a dispetto delle apparenze, il mattone non è la scelta più sicura o conveniente.

Quanto conviene l’investimento immobiliare?

Un confronto tra l’House Price Index (HPI), l’indice calcolato dall’Eurostat che misura i cambiamenti del valore delle transazioni delle proprietà residenziali acquistate (nuove ed esistenti) e degli affitti, e l’Eurostoxx 600, indice azionario composto dalle 600 società a maggior capitalizzazione di mercato in Europa, ci dice che:

• dall’inizio del 2010 fino alla prima metà del 2024, gli affitti nell’Unione Europea sono saliti del 25% circa;
• nel medesimo arco temporale, i prezzi delle case sono aumentati del 50% e oltre, quindi chi ha comprato nel 2010 e rivenduto all’inizio del 2024 tendenzialmente ci ha guadagnato (ma attenzione: nel caso specifico bisogna vedere la zona, il tipo di soluzione abitativa, la richiesta per quel tipo di contesto, eccetera);
• nello stesso periodo, il valore dell’Eurostoxx 600 è più che raddoppiato (+104% circa).

Insomma, i dati evidenziano come il rendimento sia stato mediamente superiore per chi ha investito in azioni.

I rischi di chi punta tutto sul mattone

Altro fattore da considerare, che abbiamo appena accennato qui sopra, è la liquidità dell’investimento immobiliare: una casa non si vende in un giorno, al netto di rare eccezioni. Ci sono aree che vanno meglio e altre che vanno peggio: tipicamente, nelle grandi città come Roma e Milano, i prezzi tendono a essere decisamente più alti e a rimanere più stabili rispetto ad altre aree geografiche – e il mercato è molto più vivace.

Restano però altri aspetti da valutare: pensiamo per esempio ai costi di manutenzione o, ancor più rilevante, alla tassazione (se l’IMU è stata abolita sulla gran parte delle prime case, lo stesso non si può dire delle seconde case o di alcune pertinenze).

Vuoi a tutti i costi investire nel mattone? Calcola bene tutte le spese di gestione e le tasse che andranno a decurtare il rendimento (IMU, cedolare secca, eccetera). C’è poi il tema della gestione degli inquilini in termini di possibili periodi di “vuoto”, rischio di morosità e quant’altro.

Per finire, c’è la diversificazione che, come sappiamo, è la regola d’oro di ogni buon investitore. Se si possiede già una prima casa, significa (ad eccezione dei patrimoni miliardari) che si è già molto esposti al rischio legato al settore immobiliare. E dato che, come ripetiamo sempre, sarebbe meglio non mettere tutte le uova nello stesso paniere, forse avrebbe più senso investire i risparmi restanti in asset diversi.

In conclusione: le regole dell’investimento immobiliare

Insomma, non è che l’investimento immobiliare sia di per sé sconsigliabile, anzi: può essere una scelta redditizia, ma a certe condizioni. È infatti un’attività che richiede competenze e conoscenza del settore e delle specifiche località, in termini di offerta, domanda, prezzi, canoni e prospettive. E che può aver senso solo dopo un’attenta valutazione di tutte le alternative disponibili.