Investimento e inflazione: tutto quello che devi sapere

L’inflazione è un aumento più o meno progressivo del livello dei prezzi, che può essere letto anche come la graduale perdita del potere di acquisto dei beni e dei servizi.

Lo abbiamo scoperto come mai prima nella storia recente a partire dalla seconda metà del 2020, quando l’inflazione si è dimostrata dapprima aggressiva, e poi galoppante negli anni successivi. Questa nuova condizione economica ha scatenato reazioni negative anche nei mercati finanziari, dove gli investitori hanno ridotto gli investimenti causando una caduta dei valori delle azioni, ma anche di altri strumenti finanziari.

Non tutti i settori e non tutti gli strumenti di investimento, però, hanno risentito allo stesso modo dell’impatto negativo dell’inflazione. Quelle società che detengono il cosiddetto “pricing power” hanno retto meglio di altre.

Qui vogliamo illustrare come l’inflazione impatta sugli investimenti finanziari e quale influsso può avere sugli investimenti nell’immobiliare, uno di quei settori che a determinate condizioni può imporre il pricing power a tutto beneficio degli investitori.

Spiega più nel dettaglio Davide Grossi: "Il vantaggio di questa modalità di investimento risiede nella liquidazione preferenziale: al momento della liquidazione dei soci, gli investitori vedranno il loro capitale liquidato in anticipo rispetto allo sviluppatore, assumendo un rischio notevolmente inferiore e ottimizzando il rapporto rischio-rendimento, ottenendo rendimenti annuali a doppia cifra."

Comprendere la relazione tra inflazione e investimenti

Per poter comprendere appieno la relazione che intercorre tra inflazione e investimenti bisognerebbe considerare molti fattori, tra cui il ruolo giocato dalle materie prime (energetiche e metalli industriali), le catene di fornitura e così via.

Tutti questi vengono influenzati dai tassi di interesse, uno strumento di cui ha totale responsabilità la banca centrale. In Europa, ad esempio, ne è responsabile la Banca centrale europea (BCE), negli Stati Uniti la Federal Reserve System (FED).

Perché quando parliamo di investimenti a 360 gradi sono importanti i tassi di interesse? Perché determinano il costo del denaro. Infatti, quando l’inflazione aumenta le banche centrali “raffreddano” l’aumento dei prezzi dei beni aumentando il costo del denaro (ovvero dei prestiti e dei mutui a famiglie e imprese) affinché la domanda di beni e servizi rallenti.

In questo modo si tenta di riportare equilibrio tra domanda e offerta di beni e servizi, e di riflesso di far rientrare l’inflazione a livelli accettabili.

Tornando agli investimenti i tassi di interesse hanno un impatto sulle obbligazioni e le azioni, che analizzeremo negli approfondimenti che seguono.

Inflazione e obbligazioni

L’inflazione impatta sugli investimenti in obbligazioni attraverso i tassi di interesse. In particolare sono le obbligazioni emesse dalle banche centrali (i Titoli di Stato) a subire l’influsso maggiore.

Possiamo riassumere la relazione inflazione-obbligazioni-tassi-di-interesse come segue. L’aumento dei prezzi (materie prime, beni, servizi) spinge le banche centrali ad aumentare i tassi di interesse sul costo del denaro per raffreddare l’economia, di conseguenza i Titoli di Stato precedentemente emessi a tasso fisso perdono di valore, mentre quelli a breve termine e di nuova emissione attraggono gran parte degli investimenti in questo strumento.

Ciò si verifica perché, per esempio, un Titolo di Stato emesso con un rendimento del 2% prima dell’aumento dei tassi di interesse è meno appetibile rispetto a una nuova emissione con tasso al 4,5%. Nella pratica il vecchio Titolo di Stato deve perdere valore perché si allinei al prezzo di mercato.

Inflazione e azioni

Ben più complesso lo scenario dei mercati azionari quando l’inflazione “morde” sull’economia reale. L’aumento dei prezzi delle materie prime e dei beni da essi derivati non influisce soltanto sul consumatore, anche le imprese pagano di più in fase di approvvigionamento. Questo maggior costo si traduce in una erosione dei ricavi e in un dividendo scarno per gli azionisti.

Ecco spiegato uno dei motivi per cui gli investitori in azioni hanno ridotto la loro esposizione nei mercati azionari, per cercare rendimento altrove.

Tuttavia, una condizione di inflazione robusta ma non galoppante può portare a una crescita dell’economia e dei ricavi delle società, con conseguente aumento dei dividendi pagati agli azionisti. Uno scenario da inflazione sostenibile, potremmo affermare. Ma non è il caso che stiamo vivendo nell’attuale congiuntura economica.

Dunque che fare? Nei prossimi paragrafi forniamo una traccia che l’investitore potrà seguire per proteggere il suo denaro dall’inflazione. La traccia segue in particolare il settore immobiliare.

Investimenti immobiliari e inflazione

Cosa succede agli investimenti immobiliari quando l’inflazione è in rialzo? Il primo impatto si verifica sui mutui. Per via dell’innalzamento dei tassi di interesse il mutuo costa più caro e rallenta le richieste.

Va considerata, però, un’altra dinamica e cioè la velocità a cui viaggia l’inflazione e il rialzo dei tassi di interesse da parte delle banche centrali. Infatti, uno squilibrio in questo rapporto favorisce il settore immobiliare, poiché l’inflazione è un fattore determinante nel far salire il valore di un immobile.

Nel gergo si parla di “cap rate”, ovvero, il rendimento di un immobile viene misurato come il rapporto tra il reddito operativo lordo e il valore della proprietà.

Tradotto, la fase attuale può supportare i prezzi degli immobili. In particolare di quelli collocati in aree geografiche e/o urbanistiche su cui si attende una riqualificazione e rivalutazione nei prossimi anni.

Inoltre, sono interessanti gli immobili dove gli affitti sono indicizzati all’inflazione e quegli immobili commerciali dove i rincari possono essere assorbiti con pochi problemi. Si guardi, a titolo di esempio, alla logistica e al settore alberghiero.

Conviene investire nell’immobiliare quando l’inflazione è alta?

Al netto dell’impatto dei tassi di interesse sui mutui, abbiamo appena letto che determinati immobili a uso commerciale restano redditizi e capaci di imporre il prezzo (pricing power) senza eccessivi problemi per chi li subisce.

Anche gli immobili residenziali non sono fuori da questa logica, se sono collocati in aree urbane con scarsa offerta e domanda elevata o dove la riqualificazione dell’immobile apporta un miglioramento netto degli standard abitativi.

Proprio la riqualificazione degli immobili è un elemento da sottolineare. Il Parlamento europeo ha approvato in prima lettura la riforma della normativa sulle classi energetiche degli edifici nell’Unione Europea. Nei prossimi anni, quindi, bisognerà migliorare le prestazioni energetiche sia degli edifici residenziali e di quelli destinati ad altro uso.

La riqualificazione avrà un impatto al rialzo sui prezzi a tutto vantaggio di chi decide di investire prima della riqualificazione.

Investire nell’immobiliare con l’equity crowdfunding

Nella riqualificazione degli immobili e degli appartamenti di pregio, o comunque collocati in zone ad alta richiesta, entra in gioco l’equity crowdfunding immobiliare.

Attraverso la formula dell’equity crowdfunding, infatti, è possibile investire nell’immobiliare col vantaggio di non dover possedere direttamente il singolo immobile, potendo investire cifre decisamente inferiori rispetto all’acquisto diretto e distribuendo il rischio su un numero ampio di investitori.

Investendo in immobili attraverso l’equity crowdfunding, inoltre, si ha la possibilità di inserirsi in progetti immobiliari già selezionati a monte e collocati in aree geografiche e urbanistiche dall’alto valore.

Sul piano del ritorno economico, poi, l’equity crowdfunding è in grado di apportare al capitale investito una remunerazione superiore al 10% annuo. Una percentuale di guadagno che batte abbondantemente il ciclo economico attuale caratterizzato da una inflazione galoppante e che rende l’equity crowdfunding immobiliare uno strumento di investimento alla portata e molto interessante per ogni tipo di investitore.