La digitalizzazione dei mutui non passa più solo dai comparatori

Negli ultimi anni, banche e intermediari finanziari hanno iniziato ad orientarsi verso nuove forme di distribuzione digitale dei propri prodotti e dei propri servizi.

In tale contesto, un ruolo di primo piano è senz’altro occupato dal settore della c.d. mortgage technology.

Ma cosa intendiamo per “mortgage technology”?

Mortgage technology

Con il termine “mortgage technology” non si intende far riferimento a quei sistemi, peraltro già in uso, in cui banche tradizionali o native digitali offrono mutui online avvalendosi di piattaforme tecnologiche proprietarie ovvero di soggetti terzi, quali i cosiddetti “comparatori mutui” (o “Aggregators”), ma relegando la fase di effettiva conclusione dei contratti di mutuo ed erogazione degli stessi a tecniche tradizionali che richiedono la presenza fisica del cliente presso i locali dell’ente erogante.

In entrambi i casi, infatti, il processo è solo parzialmente digitalizzato, permanendo ancora l’esigenza di espletare alcune delle fasi del processo di concessione del mutuo on site; si pensi, quantomeno guardando al mercato italiano, alle fasi di esecuzione delle perizie immobiliari o di rogito degli atti di mutuo.

E la situazione non cambia, spostando l’angolo della visuale dal canale bancario diretto agli Aggregators, i.e. di quei siti che consentono di ricevere, sulla base delle informazioni inserite, una panoramica delle offerte di mutui presenti sul mercato, per poter selezionare la proposta più confacente alle proprie esigenze.
In tale ultimo caso, infatti, la componente digitale del processo rimane circoscritta alla sola fase di raccolta delle informazioni propedeutiche alla successiva istruttoria della pratica.
La contrattazione effettiva del mutuo è, difatti, rimessa ancora a forme tradizionali, che impongono la presenza fisica del cliente presso l’ente erogante.

Quando si parla di mortgage technology, si intende piuttosto far riferimento a processi di concessione del mutuo interamente digitalizzati, tanto nella fase di raccolta dei dati necessari alla valutazione del merito creditizio (eseguibile anche attraverso il ricorso a banche dati fully digitalized) e alla stima del sottostante immobiliare, quanto in quella di stipula del mutuo e della sua successiva erogazione.

La mortgage technology, quindi, può essere definita come un insieme di software che automatizzano i processi di origination, subscription ed erogazione dei mutui.

È questo un settore che, negli ultimi anni, complice anche la crisi determinata dall’avvento della pandemia da Covid19, ha subito una crescita esponenziale.

Tre i principali drivers alla base di tale crescita:

• la necessità per le banche di aumentare i propri volumi d’affari, riducendo i costi operativi;
• la flessibilità di un sistema interamente digitalizzato che consente agli utenti di addivenire all’ottenimento del mutuo mediante un’istruttoria celere;
• la maggiore appetibilità di tali sistemi, anche agli occhi della generazione dei millennials, in un settore, quale quello del fintech, sempre più competitivo e che vede nuovi players di mercato (start up innovative, piattaforme fintech) affacciarsi all’orizzonte.

Si tratta comunque di una crescita “a macchia di leopardo”, eterogenea per area geografica, tipo di clientela e contesto regolamentare in cui gli enti si trovano ad operare.

Ma, prima di soffermarsi sulla realtà italiana, diamo uno sguardo a cosa accade all’estero.

Evoluzione della mortgage industry: uno sguardo oltremanica e oltreoceano

Partiamo dal Regno Unito.

Per contrastare gli effetti della crisi del settore immobiliare, il governo UK ha elaborato il c.d. Mortgage Guarantee Scheme, che si propone di assicurare ai consumatori un più facile accesso ai finanziamenti ipotecari, con tassi di interesse agevolati ed un bassissimo tasso di deposito (potendo richiedere un mutuo che copra anche il 95% del valore dell’immobile).

La significativa diffusione dei sistemi di artificial intelligence e machine learning (“AI & ML”) ha poi fatto il resto. Utilizzando tali sistemi, molti operatori UK-based sono ora in grado di:

• digitalizzare tutte le fasi del processo di concessione del mutuo: dall’acquisizione, revisione, convalida ed elaborazione automatica dei dati fino alla sottoscrizione finale del contratto ed erogazione del mutuo;
• mitigare molte delle complessità proprie dei processi tradizionali, riducendo l’apporto umano nella istruttoria della pratica e, quindi, anche i relativi margini di errore e semplificando i tempi di concessione dei mutui.

Spostando lo sguardo oltreoceano, il riferimento va al mercato USA, altro esempio, insieme al mercato inglese, di virtuosismo nell’ambito della trasformazione digitale e dell’innovazione tecnologica.

Negli USA, lo sviluppo del mercato immobiliare e la crescente domanda di finanziamenti ipotecari hanno favorito l’affermarsi di nuovi operatori fintech, anche non bancari (e pertanto non soggetti ad autorizzazione), che hanno iniziato, in un contesto regolamentare permissivo, ad erogare prestiti e finanziamenti con modalità innovative e fully digital.

Le principali realtà affermatesi nel mercato USA

• utilizzano sistemi AI & ML per verificare la coerenza dei dati finanziari acquisiti e verificare il merito creditizio dell’istante;
• fanno ricorso a sistemi di data sharing che consentono agli enti eroganti di accedere direttamente, previa specifica autorizzazione, ai dati finanziari dell’istante, senza necessità, quindi, per l’applicant di dover reperire e presentare copiosa documentazione cartacea;
• si avvalgono di sistemi di firme digitali e smart contract (i.e. protocolli informatici che, sfruttando la blockchain, automatizzano e semplificano la verifica e il rispetto di una negoziazione e/o l’esecuzione di un accordo) per concludere le negoziazioni e stipulare i relativi contratti.

Mercato italiano e digitalizzazione del processo di erogazione dei mutui

Il mercato italiano, di contro, appare ancora ben lungi dall’essere pronto ad accogliere i cambiamenti che la mortgage technology impone.

Le ragioni sono da ricercare, innanzitutto, nel complesso e, per molti versi, stringente quadro regolamentare di settore. Anche guardando ai più recenti interventi normativi che hanno interessato il settore bancario e finanziario negli ultimi anni, è facile notare come, da un lato, sono stati fatti grandi passi avanti nel settore dei servizi di pagamento (c.d. Direttive PSD e PSD2); ma, dall’altro, sono stati introdotti stringenti requisiti patrimoniali e prudenziali in capo alle banche. Circostanza questa che mal si concilia con sistemi tecnologici più smart di concessione dei mutui, che possono determinare significativi rischi di liquidità e operativi.

È altresì da sottolineare che, in Italia, l’erogazione di finanziamenti costituisce attività riservata a banche e intermediari finanziari e dunque anche le piattaforme di fintech che intendano intervenire direttamente nel processo di erogazione di mutui necessitano di apposita autorizzazione rilasciata da Banca d’Italia.
Procedimento questo tutt’altro che rapido ed economico.

Altre ragioni hanno origini più propriamente endemiche, quali l’età media abbastanza elevata dei clienti-tipo e la percezione che tale cluster clientelare ha dei servizi a più alto valore tecnologico.

D’altra parte, se è vero che, in Italia, al momento, quasi tutti gli istituti di credito utilizzano internet come canale distributivo; è altrettanto vero che nessun istituto è ancora in grado di gestire totalmente online il processo di erogazione di un mutuo.

Invero, le fasi del processo di erogazione del mutuo che richiedono ancora l’intervento umano o l’utilizzo di documentazione in formato cartaceo sono ancora predominanti, complice in parte anche l’assenza, ad esempio, di un registro delle carte d’identità o ancora di sistemi catastali interamente digitalizzati che consentano di svolgere da remoto le perizie immobiliari.

Conclusioni

Abbiamo visto come le nuove tecnologie hanno aperto la strada ad un nuovo modo di “fare banca” e favorito la nascita di nuovi servizi, di nuovi mercati ed operatori, non più relegabili al mero ruolo di Aggregators.

Alcuni mercati hanno affrontato con maggiore determinazione il processo di trasformazione digitale, implementando strategie di businesses in grado di diversificare l’offerta finanziaria.
Altri mercati, come quello italiano, sono, invece, ancora caratterizzati da maggiori rigidità.

Al netto dei nuovi player finanziari che, con non poche difficoltà stanno cercando di “imporre” un nuovo modo di “fare banca”, la vera sfida del nostro paese si giocherà sulle banche tradizionali e sulla loro capacità di rinnovarsi, adottando modelli di business che siano in grado di coniugare il (non più differibile) processo di trasformazione digitale e la necessità di ricostruire la fiducia nei consumatori, ponendo le loro esigenze al centro delle nuove strategie aziendali.

Autori:

• Guerino Cipriano – Partner, Deloitte Legal - Financial Services Regulatory
• Francesca Zaffina – Managing Associate, Deloitte Legal - Financial Services Regulatory
• Francesco Capuzzi – Trainee, Deloitte Legal - Financial Services Regulatory