Diversificare gli investimenti con il crowdfunding immobiliare

Quando si parla di diversificazione, ci si rifà spesso a questo concetto portato avanti da Cervantes: "È compito dell'uomo saggio pensare oggi al domani, e non mettere tutte le sue uova nello stesso paniere".

Diversificare per proteggersi dall’ignoranza

Era il 1990 e il Nobel per l’economia veniva assegnato congiuntamente al trio Sharpe, Miller e Markowitz. Proprio Markowitz, padre della Modern Portfolio Theory (MPT), ha incentrato i suoi studi sulla distribuzione normale dei rendimenti, sul rischio atteso e sui concetti di correlazione-decorrelazione degli strumenti. La teoria del portafoglio di Markowitz, per la verità, va incontro ad alcuni limiti teorici che riguardano le assunzioni sottostanti al modello. Solo per citarne alcune: la razionalità dell’investitore, la sua capacità di disporre di tutte le informazioni, l’efficienza dei mercati, l’assenza di costi di transazione o tasse. Assunzioni che tuttavia non rendono meno interessante la MPT. Pensare di governare agevolmente anche solo una di quelle dinamiche, tuttavia, sarebbe un evidente peccato di hybris da parte del singolo investitore ed è partendo da questa presa di coscienza che andrebbe forse riletta la frase di Warren Buffett: “La diversificazione è la protezione contro l’ignoranza”, come monito cioè a non intraprendere lotte contro mulini esposti al vento dei mercati.

Per minimizzare, quindi, il rischio derivante dall’investimento, il mercato mette a disposizione innumerevoli strumenti finanziari e il crowdfunding immobiliare è uno di questi.

Perché proprio l’immobiliare?

Sgomberiamo il campo da malintesi: quando parliamo di immobiliare non ci stiamo riferendo all’investimento nel mattone comunemente inteso. Se la vostra mente si trova ora a quel bilocale carino di Santa Margherita Ligure, vista mare, che avete notato durante la vostra ultima vacanza e che “magari lo compro, in fondo è sempre un investimento perché quando non ci vado lo affitto di sicuro”, allora siete fuori strada.

La prospettiva è quella dell’imprenditore immobiliare, per cui, piuttosto, il ragionamento da fare è: “Santa Margherita è un posto magnifico, c’è mercato, appena trovo l’occasione sviluppo una bella operazione immobiliare”. Una modalità di gestione e impiego del patrimonio, questa, storicamente destinata a quei soggetti che di capitali per le operazioni di sviluppo immobiliare potevano usufruirne al bisogno, senza particolari difficoltà. Una barriera all’entrata, quella del capitale, che con il crowdfunding immobiliare viene finalmente a mancare.

Il real estate crowdfunding consente all’investitore di sviluppare operazioni immobiliari co-investendo con l’imprenditore che le propone, in contesti di mercato circoscritti, su operazioni singole e per questo decorrelate. Decorrelate rispetto a cosa? Ai mercati finanziari, per definizione, perché trattasi di non-quotato e non soggetto a variabilità giornaliera dei prezzi. Il mercato immobiliare affrontato con questa logica, si presenta dunque più stabile e meno soggetto alla volatilità, intesa questa come incertezza o variabilità del rendimento di un'attività finanziaria.

Il crowdfunding immobiliare come mezzo per diversificare

Nel 2017 questo mercato ha raccolto 1,8 milioni di euro: non molti, considerando l’importante crescita degli anni seguenti. Nonostante il triste periodo economico che oggi interessa la maggior parte dei mercati, il totale degli importi investiti è passato da poco più di 35 milioni di euro ad oltre 65 milioni di euro tra il 2019 e 2020.

Vi starete chiedendo: “Cos’ha di così interessante questo strumento? Perché dovrei preferirlo ad altri metodi di investimento nell’immobiliare?”

Primo motivo tra tutti è l’abbattimento dei costi di transazione, tipici della compravendita di immobili, accompagnato dall’accessibilità in quanto potete investire partendo da somme esigue. Inoltre, il portafoglio investimenti viene gestito con elevata trasparenza: i termini di ogni proposta d’investimento sono evidenti e accessibili a tutti, chiari e facili da reperire.

Grazie a queste caratteristiche, è possibile attuare una diversificazione “interna” sotto vari aspetti.

• Geograficamente, decentralizzando i rischi derivanti, ad esempio, da cambiamenti socio-demografici;
• In base alla società che presenta il progetto immobiliare, diversificando il rischio d’impresa. Nell’equity crowdfunding infatti diventi socio della società che sviluppa il progetto e di conseguenza ne condividi il rischio;
• La diversa durata dell’operazione, collegata ad una pianificare dei cashflow a livello temporale;
• Variare i prodotti in cui investi in base al loro livello di rischiosità;
• Differenziare per asset class, scegliendo progetti residenziali piuttosto che commerciali.

Insomma, in presenza di variabili che non si possono controllare e tante, troppe cose che non si possono conoscere e considerare, meglio essere consapevoli della propria ignoranza e affidarsi alla diversificazione.