Walliance: che cos'è e come funziona

Walliance è è stata la prima piattaforma di equity crowdfunding in Italia, a settembre 2017, ad aver ricevuto l’autorizzazione da parte di Consob per la raccolta di capitali di rischio destinati a progetti immobiliari online, ed è stato, nel gennaio 2020, il primo portale italiano a essere autorizzato in un altro Paese europeo (Walliance France).

Il crowdfunding immobiliare consente di investire nel mattone tramite il finanziamento di un progetto, oppure diventando soci dell’azienda che sviluppa il progetto stesso. Su Walliance sono previsti i due modelli di raccolta normati dalla Consob: il real estate equity crowdfunding e il real estate debt crowdfunding.

Real estate equity crowdfunding

Attraverso il real estate equity crowdfunding l’investitore sottoscrive quote di una società che realizza uno specifico progetto immobiliare, diventandone a tutti gli effetti socio. Al termine dell’operazione, se questa si conclude positivamente, l’investitore riceve il capitale investito maggiorato di un rendimento, che dipenderà dall'esito dell'operazione stessa.

Real estate debt crowdfunding

Attraverso il real estate debt crowdfunding l’investitore sottoscrive un titolo di debito o un'obbligazione emesso/a da una società che realizza uno specifico progetto immobiliare, diventandone così creditore/obbligazionista. Alla scadenza prevista dal titolo di credito e/o dall'obbligazione, l’investitore riceve il capitale investito maggiorato di un tasso di interesse prefissato.

Walliance è dunque una piattaforma che opera come intermediario tra PMI e investitori, agendo in base a tre principi:

• Trasparenza: Walliance si impegna a rendere visibili i termini delle proposte d’investimento, per intero.
• Accessibilità: non più soglie proibitive di accesso, si parte da 500 euro e gli accordi vengono validati con un click, con pagamento tramite carta di credito o bonifico online.
• Flessibilità: non è più necessario limitarsi a un singolo grande investimento, c'è una scelta il più possibile variegata tra tipologie differenti di progetti.

Walliance si rivolge a piccoli e medi investitori che possono accedere ai finanziamenti nel mercato immobiliare, offrendo progetti di PMI a rendimenti interessanti.

• Investitori: possono accedere al portale persone fisiche che abbiano compiuto la maggiore età e siano nelle condizioni di poter validamente contrarre con Walliance, o persone giuridiche che dovranno registrarsi al portale attraverso una persona fisica che rivesta la qualità di legale rappresentante, o che sia autorizzata ad agire in nome e per conto della stessa persona giuridica.
• Offerenti: utenti e società che vogliano sottoporre una candidatura per la pubblicazione di un’Offerta sul Portale dovranno seguire una procedura in qualità di “Offerenti”, rispettivamente, nella Sezione Equity laddove intendano candidarsi per una Campagna di Equity Crowdfunding, o nella Sezione Debt laddove intendano candidarsi per una Campagna di Debt Crowdfunding.

Iniziare a investire è facile: basta accedere alla piattaforma di Walliance e registrarsi, gratuitamente e in pochi click, in qualità di “Privato” o “Azienda”.

La registrazione si effettua sul portale con il proprio nome, cognome, indirizzo email e inserendo una propria password alfanumerica oppure attraverso i “connettori” di Facebook, LinkedIn o Google. Dopo aver preso visione dell’informativa in merito al trattamento dei dati personali e aver acconsentito al trattamento dei dati personali da parte di Walliance, il portale invierà un'email comprovante l’avvenuta registrazione. Prima di poter investire bisognerà però attivare il proprio profilo, entrando nell'area personale “Account” e completando le sezioni “I miei dati” e "Investire", effettuando i seguenti passaggi.

• Verifica dati: dopo aver inserito i dati personali, è necessario verificare identità e indirizzo (il cosiddetto KYC) con un documento in corso di validità (carta d'identità, patente di guida o passaporto) e un selfie.
• Aggiunta del conto corrente: intestato all'investitore. In caso di conto corrente cointestato, occorrerà inserire nome e cognome di tutti i titolari.
• Questionario antiriciclaggio: per proteggere la società, nonché gli investitori e gli offerenti da tentativi di corruzione, frodi online e pratiche di riciclaggio di denaro.
• Questionario di appropriatezza (MiFID): previsto dalla normativa Consob, serve a verificare che l'investitore abbia un livello di conoscenza atto a comprendere i rischi correlati all’offerta di investimento.
• Tipologia di investitore: dichiarazione per capire se si tratti di investitore professionale, investitore a supporto delle PMI, investitore sofisticato, investitore non professionale.
• Servizio di rubricazione: servizio facoltativo (regime alternativo di sottoscrizione ed alienazione delle quote), offerto grazie alla partnership con la società di intermediazione mobiliare Directa SIM.

Come si investe con Walliance? É molto facile: dopo essersi registrati alla piattaforma, è possibile sfogliare i progetti disponibili e scegliere, orientandosi grazie alle informazioni e al set documentale correlato a ogni operazione. Nel caso di richieste specifiche, è possibile rivolgersi all’Offerente facendogli delle domande nella sezione Q&A. Una volta scelto l’investimento, ci sono quattro passaggi:

1. Conferma dell'importo investito.
2. Scelta di rubricazione dell’investimento (passaggio opzionale).
3. Verifica dati inseriti.
4. Conferma dell'investimento: qui viene indicato l’IBAN del conto bancario a cui effettuare il bonifico. Si riceve anche un’email di conferma con gli stessi dati.

Per terminare la procedura, basta completare il trasferimento con bonifico bancario e seguire l’andamento della raccolta fondi fino alla sua chiusura. Nel caso in cui la raccolta si chiuda con successo, vengono trasferite le quote corrispondenti all'importo investito, altrimenti si viene rimborsati.

Dal punto di vista tecnico-operativo, lo spostamento dei fondi viene effettuato attraverso il partner Banca Finint: i fondi vengono depositati in un conto vincolato e indisponibile a Walliance, dove rimangono bloccati fino al termine della raccolta.

Walliance fa un’attenta analisi dei progetti e delle società che vogliono raccogliere denaro per realizzarli. Per proporre un progetto l’azienda deve deve accedere alla pagina Raccogli e procedere alla fase di presentazione del proprio progetto immobiliare, caricando tutti i documenti richiesti. Il business plan del progetto deve rispettare tre parametri:

1. Tempo: il progetto deve essere in grado di generare un utile in un periodo di tempo compreso tra 6 e 30 mesi.
2. Rendimento: il ROI (Return On Investment) stimato annuo non può essere inferiore al 10% lordo del capitale apportato tramite la campagna di equity crowdfunding.
3. Struttura finanziaria tipo: fatto 100 il fabbisogno di finanziamento, una quota compresa tra il 30% e il 50% deve essere coperto da istituto di credito; tra il 20% e il 40% deve essere coperta direttamente dall'imprenditore; circa il 30% può essere raccolto con Walliance, per un totale compreso tra 1.000.000 e 8.000.000 euro, a seconda del paese europeo nel quale ha la sede la società Offerente e in ogni caso non può essere superiore al 200% del capitale di rischio apportato dall'Offerente.

Nella fase di pre-valutazione, Walliance esamina la completezza delle informazioni progettuali fornite, assieme a coerenza e opportunità di successo. Si passa poi alla valutazione, che consiste nella verifica dei requisiti di onorabilità e legalità e a un attento scrutinio per verificare la potenziale redditività del business plan. Se si passa questa fase, si parte: definite la struttura delle quote, il valore aziendale, la durata di raccolta e il term sheet, il progetto viene pubblicato sulla piattaforma.

Al raggiungimento della scadenza, ovvero il termine ultimo della operazione di raccolta, qualora il progetto non riesca a completare interamente il finanziamento, ci sono due possibilità: se il term sheet (il documento che riassume i punti chiave e aiuta a regolare il rapporto tra le parti) prevede una soglia minima di raccolta e questa viene raggiunta, si formalizzerà il trasferimento delle quote; in caso contrario, le somme vengono restituite agli investitori. Se il progetto raccoglie il 100% delle adesioni, si perfeziona il trasferimento delle quote senza intoppi e l’operazione immobiliare può prendere il via.

Investire con Walliance per l'investitore non costa nulla. Walliance infatti non applica nessuna commissione di sottoscrizione, gestione, performance o rimborso agli investitori.

Walliance guadagna attraverso una sucess fee per il servizio di raccolta di capitali, pagata dalla società che si affida a Walliance per il finanziamento di un progetto. La commissione verrà richiesta alla società solo in caso di successo della raccolta fondi.

Sul versante della tassazione, per le persone fisiche, la società che eroga i dividendi applica, al momento della loro corresponsione, una ritenuta del 26% a titolo d’imposta sull'intero ammontare. A livello fiscale quindi, la società nella quale si è investito agisce da sostituto d’imposta e l'investitore non deve dichiarare nulla in sede di dichiarazione dei redditi.Se invece il soggetto percettore è una persona giuridica (azienda), la tassazione viene applicata solo sul 5% dell'utile erogato alla società.

Première Walliance è l'account premium di Walliance, servizio dedicato a investitori privati e HNWI che aggiunge vantaggi esclusivi agli investimenti immobiliari disponibili sulla piattaforma, senza commissioni né costi aggiuntivi. Ci sono però delle soglie di ingresso diverse rispetto a quelle dell'account Standard e, in base a tali caratteristiche esistono due tipologie di account Première: Gold e Black.

Account Gold: la quota minima di investimento passa a € 10.000 per progetto; il portafoglio attivo di investimenti eseguiti tramite Walliance (investimenti in progetti che non abbiano ancora generato una exit), deve avere un importo non inferiore ad € 50.000. Inoltre il titolare deve aver fornito a Walliance un’autodichiarazione dalla quale risulti in possesso dei requisiti di Investitore “Sofisticato”, tra cui un Portafoglio minimo di strumenti finanziari, inclusi i depositi in contante, pari ad almeno € 200.000.

Account Black: in questo caso il ticket minimo si alza ancora, a € 25.000 per progetto; il portafoglio attivo di investimenti eseguiti tramite Walliance deve avere un importo non inferiore ad € 100.000. Deve inoltre fornire una dichiarazione resa da un intermediario dalla quale risulti in possesso di un Portafoglio minimo di strumenti finanziari, inclusi i depositi in contante, pari ad almeno € 500.000. Elemento aggiuntivo, deve fornire a Walliance la certificazione del possesso della qualifica di investitore professionale, ai sensi della normativa MIFID II, o, in alternativa, di investitore a supporto delle PMI resa da un intermediario.

I due account Premium godono ovviamente di alcuni vantaggi in più rispetto allo standard, ma sono ugualmente senza costi e commissioni per effettuare gli investimenti.

L'investimento nei progetti di equity crowdfunding di Walliance è un investimento in capitale di rischio. Questo significa che il capitale che si investe in un progetto non può essere garantito, così come non è garantito il rendimento. Qualora si investa in uno dei progetti di debt crowdfunding, invece, l'investimento è in capitale di debito, per cui alla scadenza prevista e a seconda delle condizioni dell’investimento, si riceverà il capitale investito, maggiorato del tasso di interesse prefissato, qualora gli interessi non siano già stati liquidati durante lo svolgimento della campagna.

Ci sono però delle garanzie che Walliance offre e che possono mettere gli investitori più a proprio agio rispetto al tema della sicurezza.

• La normativa: l’attività della piattaforma è normata e vigilata dalla Consob.
• Il track record: Walliance fa un’attenta analisi delle società che propongono le operazioni immobiliari, non solo sul piano della qualità dei bilanci ma anche della qualità di chi amministra le società stesse: ogni amministratore deve infatti essere in possesso dei requisiti legali di onorabilità e di professionalità.
• La selezione: le operazioni immobiliari proposte a Walliance sono sottoposte a una due diligence severa e devono superare l’analisi di un comitato di valutazione: solo le migliori operazioni sottoposte al vaglio vengono pubblicate.
• Partner bancario: il trasferimento dei fondi all’Offerente viene effettuato attraverso il partner Banca Finint. Al momento dell’investimento, infatti, i fondi vengono depositati in un conto indisponibile intestato alla Società che raccoglie il denaro, ma rimangono bloccati fino al termine della raccolta.

Nel sito di Walliance, c'è un Help Center con una serie di guide per avere risposte a molti dei possibili dubbi che si possono avere.

Sulla piattaforma è attivo un canale comunicativo denominato "Intercom" (una live chat) che permette di mettersi in contatto istantaneamente con il suo team. Il recapito di posta elettronica è support@walliance.eu. Il numero di telefono di Walliance SpA per le emergenze è 02 4003 1237.

Su Trustpilot Walliance ha ottenuto un TrustScore pari a 3,1/5 (Accettabile) sulla base di 39 recensioni. Apprezzata la possibilità di diversificare e i rendimenti ottenuti, criticati i ritardi sulla realizzazione die porgetti immobiliari (e quindi sul ritorno degli investimenti).

Ci sono agevolazioni fiscali per chi investe tramite Walliance?

In quanto raccolte di fondi destinate a PMI non innovative, gli investimenti effettuati tramite Walliance non sono detraibili. C'è un'eccezione, quando tali investimenti sono inseriti in un PIR Alternativo “fai da te”, nella quota obbligatoria prevista e rispettando i vincoli di composizione e detenzione del portafoglio (si veda circolare n. 19/E del 29 dicembre 2021).

Gli investimenti diretti eseguiti tramite Walliance sono infatti considerati asset qualificati e conteggiati ai fini del calcolo della quota obbligatoria dei PIR Alternativi “fai da te”, con relativi vantaggi fiscali, vale a dire il diritto a un regime di non imponibilità ai fini delle imposte sui redditi per i proventi di natura finanziaria, e ai fini dell’imposta di successione.

Come e quando viene restituito il ROI?

Se si sono fatti investimenti equity, quando tutte le unità immobiliari sono state vendute, gli investitori ricevono il rimborso del capitale investito insieme alla liquidazione del rendimento generato, tramite un unico bonifico bancario direttamente sul conto corrente indicato dall'investitore.

Nel caso di campagna di debt crowdfunding, una volta terminata l'operazione immobiliare agli investitori, tramite bonifico, viene restituito il valore nominale del prestito concesso maggiorato degli interessi (se non sono già stati liquidati durante la campagna).

Come e da chi vengono selezionati i progetti immobiliari pubblicati su Walliance?

Walliance per tutelare al massimo gli investitori si avvale di una procedura interna di analisi dell’Offerente e dei progetti immobiliari, nel rispetto della normativa di riferimento. A dicembre 2021, su circa 2.000 progetti ricevuti, 200 sono stati valutati e 37 finanziati.

Il team Analysis effettua l'istruttoria preliminare (verifica che l'Offerente abbia trasmesso l'insieme dei documenti richiesti) e successivamente compie l'analisi di rito, si accerta cioè che l’Offerente in sede di istruttoria preliminare abbia dichiarato il vero, oltre a verificare i requisiti legali e di onorabilità dei soggetti collegati alla società Offerente. Prosegue quindi reperendo informazioni di carattere patrimoniale, contabile, finanziario, strutturale e di rating riguardanti l’Offerente e le altre società a questa connesse, oltre a verificare la liceità, non contrarietà all’ordine pubblico e compatibilità con i requisiti di legge dell’attività oggetto del progetto imprenditoriale e/o del modo in cui l’offerente intende attuare tale attività.

L’Evaluation Committee di Walliance effettua quindi l'analisi di merito, alla fine della quale ad ogni progetto analizzato viene attribuita una votazione finale, che determina il superamento o meno del procedimento di analisi. In caso positivo, ha inizio il procedimento di pubblicazione della campagna sulla Piattaforma.